1.简介
1.1. 背景和目标
近年来，与建筑相关的环境问题已成为全世界关注的焦点。与其他国家一样，韩国通过制定绿色建筑认证体系，为减少与建筑相关的环境负荷做出了重大努力。在韩国，建筑业分别占能源消耗的33%和自然资源消耗的40%。此外，仅此部门就负责50%的CO2排放物和20%至50%对环境有有害影响的其他废物[1]. 因此，为改善环境而进行的众多讨论和调查都明显针对减少建筑能耗和一氧化碳2排放。 韩国绿色建筑认证体系于2002年初由土地、基础设施和运输部与环境部共同发起，以反映各种学术和研究机构的意见、建议和研究结果。最初，该认证仅适用于多住宅建筑，后来扩展到商业建筑和教育设施。2013年，认证范围扩大到所有3000米以上的建筑2认证程序已重新建立，并更名为能源和环境设计绿色标准（G-SEED）[2]. 实施后，G-SEED成功增加了绿色认证建筑的数量，每年有1000多座建筑获得认证。根据韩国环境产业技术研究院（KEITI）的绿色建筑认证状态，2002年至2018年间，共有10000栋建筑获得认证，其中3631栋为多功能住宅。建筑类型的建筑认证统计表明，2018年，学校设施的绿色建筑认证率最高（29%）。自2019年1月起，多栋住宅建筑的绿色建筑认证率最高，为28%，其次是学校和商业设施，分别为27%和15%[2]. 据了解，随着韩国政府强调环境保护的重要性，绿色认证住宅的数量正在稳步增加。 满足其减少建筑能耗和CO的议程2排放，韩国政府通过向获得绿色认证的建筑提供各种激励措施来促进绿色建筑设计，例如降低建筑体积和高度限制标准，以及减少地方税、环境改善税和建筑认证费。然而，为了获得绿色认证，建筑业主需要在建筑设计、材料生产、施工、维护等方面进行大量投资，以减少环境负荷。由于这种不可避免的投资会影响建筑的整个生命周期，需要进行比较分析，以权衡绿色认证的好处和成本。
对绿色认证和非认证公寓的房地产价格进行了比较分析。然而，之前的所有研究主要集中在首尔和京畿道等主要城市。鉴于建筑价值高度依赖于位置，需要对小城市和非首都城市进行更多的比较研究。因此，本研究的目的是评估韩国绿色认证对庆生地区不同城市（包括釜山、蔚山和大邱）公寓楼房地产市场的影响。
1.2. 研究方法和范围
本研究的目的是确定韩国延南地区绿色认证（即获得G-SEED认证的公寓）和非认证公寓造成的房地产价格差异。图1说明了本研究的研究流程。 首先，通过对以往研究的广泛回顾，确定了影响公寓房地产价格的主要因素，并通过指数化过程建立了公寓价格指数。其次，进行了研究抽样，其中一个样本包括一个绿色认证公寓和三个非认证公寓，位于认证公寓1公里半径内。在Yeongnam地区总共选择了26个样本。第三，利用地理信息系统（GIS）和韩国国土、基础设施和运输部的建筑定价系统，收集了必要的信息数据。第四，建立价格指数来比较随后的房地产价格差异，将共100个样本的房地产定价与G-SEED认证公寓和非认证公寓进行比较。最后，在确认数据的正态性后进行单样本t检验。
2.理论方法
2.1. 影响公寓定价的因素
为了研究韩国房地产价格的影响因素，本研究使用了研究信息共享服务（RISS）数据库[三]. 根据文献，很明显，在公寓定价相关研究中，建筑面积和公共交通是最常见的分析因素，其次是建筑年份、楼层水平和到学校设施的距离。表1总结了以往研究中所考虑的公寓房地产定价因素。 Kang和Yuh（2014）使用回归分析确定绿色建筑认证对房地产市场中建筑价值的影响。他们的研究得出结论，G-SEED认证的公寓价格在首都地区上涨了约23%[1]. 此外，通过特征回归，Jang、Lee和Kim（2009）得出结论，公寓房地产价格与建造年份、楼层高度、公共交通距离和建筑面积密切相关[4]. 另一方面，Kim和Park（2014）报告称，在公寓的各个质量方面，建造年份、建筑面积和楼层与公寓房地产价格呈正相关，而其他因素，如到学校设施、公共交通和医疗设施的距离，没有产生重大影响[6]. 首尔不同地区的公寓定价研究表明，影响房地产公寓价格的因素及其影响程度因所考虑地区的特点而异[10,12]. 例如，在江南地区，公寓价格受改建状况和教育设施的影响很大，而在江布地区，建筑年份、建筑面积、建筑标高以及到最近地铁站的距离对公寓定价起着关键作用。Kang和Jung（2001）通过享乐定价模型，对位于首尔不同地区的31个公寓综合体的公寓房地产价格与主要定价因素之间的相关性进行了研究。研究得出结论，区域特征对公寓房地产市场的影响最大[8]. 此外，为了确定建筑环境因素的重要性，Choi和Song（2013）分析了单位面积公寓售价与22个建筑特征和居住环境因素之间的关系，如交通距离、学校数量、公园距离、建筑面积比、，朝南比例、停车容量、绿地率等[13]. Son、Lee和Kim（2014）使用房屋价值指数对首都地区的G-SEED进行了经济分析。该研究得出的结论是，G-SEED认证建筑的财产价值高于未认证建筑。此外，研究表明，交通距离是积极影响房地产价值的主要因素之一[14]. 此外，Kim，Son，and Son（2020）报告称，LEED认证教育建筑的经济价值高于未认证建筑。具体而言，与非认证教育建筑相比，认证教育建筑的维护成本降低了25.6%[15] 2.2. 能源与环境设计绿色标准（G-SEED）
G-SEED根据建筑物的性能对其进行评估和分级，目的是减少建筑物相关的环境负荷，如过度能源消耗、温室气体和建筑物整个生命周期中可能发生的其他污染物排放。评价标准分为以下七类：土地利用与交通、能源与污染、材料与资源、水、管理、生态和室内环境质量。根据七个评估类别的总分，建筑被评为最佳、优秀、良好或一般[1]. 目前，G-SEED范围涵盖所有新建筑以及竣工批准后三年内的现有住宅和商业建筑。此外，在韩国，对通过G-SEED认证的建筑给予奖励，如降低地方税和环境改善费、降低楼面比率等[16]. 这些激励措施有助于降低建筑施工和维护成本。换言之，G-SEED认证体系可以对财产价值产生重大影响。 G-SEED认证的组成和评级体系与其他绿色建筑体系类似，如LEED（能源与环境设计领导力）、BREEAM（建筑研究机构环境评估方法）和CASBEE（建筑环境效率综合评估体系）。。然而，由于每个国家对绿色建筑的社会意识不同，这些系统在评分、类别、问题和标准方面存在一些差异。G-SEED在其类别中有不同的评估方法[17]. G-SEED由韩国国土、基础设施和运输部与环境部共同管理，并由其他运营和认证机构运营。韩国土木工程和建筑技术研究所（KICT）负责认证管理体系的G-SEED状态和运行，而负责建筑文件、现场评估、标准评估和建筑认证的认证机构由五个公共机构和五个私营机构组成。这些机构包括韩国土地与住房公司、韩国能源研究所、韩国基础设施安全公司、韩国评估委员会、韩国环境产业技术研究所、朝鲜可持续设计与教育环境研究所、CrebizQM公司、，韩国生产力中心质量保证部、韩国绿色建筑委员会和韩国生态环境建筑研究所。
2.3. 平均公寓价格指数
在本研究中，通过指数化过程，比较了平均公寓房地产价格，以确定G-SEED认证公寓与非认证公寓的相对价值。因此，两个公寓组之间的价格指数如方程式（1）所示。
建立的指数用于比较公寓的相对价值，无论其位置如何。CVI（认证公寓价值指数）大于1表示公寓的绝对价值高于公寓的平均价值。在这个意义上，CVI值被用来表示相对尺度。 =公寓ID
=G-SEED认证公寓ID
k个=未认证公寓ID
=G-SEED认证公寓的平均价格
=平均未认证公寓价格
=平均值()/平均()
在这个方程式中，和分别是G-SEED认证和非认证公寓的平均房地产价格，而是G-SEED认证公寓的相对房地产价值。
3.数据收集
3.1. 目标的选择
根据KEIT的G-SEED认证状态，从2002年到2019年初，全国获得G-SEED认证的公寓、学校和商业设施总数为11730套，其中4406套和7324套分别在设计和竣工阶段获得。在所有经G-SEED认证的建筑中，1226栋是公寓，其中大多数位于首尔首尔，其中只有129栋经认证的公寓位于延南地区。
根据Kim和Kim（2013），房地产公寓价格受该地区住宅和公寓综合体的特征影响很大。因此，有必要在价格模型分析中解决这些因素。区域相关因素对住房市场的敏感性分析表明，现有住宅和1公里半径内公寓的特征对公寓房地产价格影响很大[18]. 如果两个或多个G-SEED认证的公寓综合体彼此距离非常近，则只选择了一个综合体，该综合体与半径为1km的非认证公寓更为相似。此外，如果在1公里半径内没有三套非认证公寓进行价格比较，则不包括认证公寓。因此，在位于Yeongnam地区的129套G-SEED认证公寓中，总共选择了26套认证公寓(图2). 3.2. 信息数据的收集
由于住房和区域特征等内部和外部变量范围广泛，因此不宜对不同区域的公寓进行比较分析。在本研究中，如所示图3，使用地理信息系统（GIS）为选定的26个G-SEED认证公寓中的每一个选择了半径1公里内的三个非认证公寓。 为了防止公寓房地产价格由除绿色建筑认证之外的其他变量决定，G-SEED，根据本研究中提出的因素选择了影响韩国公寓房地产价格的主要因素，如表1本研究中考虑的公寓价格影响变量是建筑年份、建筑面积、到学校设施的距离和楼层。所有公寓定价因素都是通过将所有公寓的类似因素保持在同一样本中来控制的。为了简单起见，图中只显示了一个示例表2. 如前所述，通过GIS测量距离相关变量，同时使用国家空间数据基础设施门户网站收集建筑相关变量，如施工年份和建筑面积[19]. 本研究中使用的价格是2019年韩国国土、基础设施和交通部使用房地产交易系统收集的房地产公寓价格[20]. 上述所有详细信息都是针对26套G-SEED认证公寓和74套非认证公寓收集的。然后，计算认证公寓的相对价值（使用方程式（1）），并将其用于公寓房地产价格比较分析。表3显示了相对值计算的结果。 4.统计分析
4.1. 正态性测试
在本研究中，首先进行了单样本t检验，以确认两组之间的公寓价格差异是否具有统计学意义，以便进行比较分析。在统计学中，t检验是在总体呈正态分布的前提下进行的，假设样本量大于30或样本均值服从正态分布。因此，鉴于本研究的样本量小于30，在单样本t检验之前首先进行正态性检验。结果如所示图4，表示样本呈正态分布。 此外，为了更准确地确定人口概率分布的正态分布曲线，进行了Shapiro–Wilk检验。一般来说，如果样本数量大于2000，则正态性检验可以使用Kolmogorov–Smirnov检验产生显著的概率；如果样本数量小于2000，则使用Shapiro–Wilk检验产生显著概率[21]. 在本研究中，由于样本数小于2000，因此使用夏皮罗-威尔克检验，得到的W值为0.405，大于0.05，表明样本呈正态分布。正态性测试结果汇总于表4. 4.2. T检验分析
通常，单样本t检验用于将样本数据的平均值与假设平均值进行比较，以确定样本平均值是否与总体存在统计差异。本研究调查了三套非认证公寓和一套G-SEED认证公寓的平均房地产价格。因此，在假设G-SEED认证和非认证公寓价格没有差异的情况下，进行了单样本t检验。
在通过Shapiro-Wilk检验确认总体正态性后，进行了单样本t检验，结果如所示表5对于95%的置信区间，Pr（1.051≤t≤1.138）的检验统计量t（X）为4.526。结果表明，检验统计量位于零假设拒绝区域。基于这些结果，否定了零假设，研究得出结论，基于G-SEED认证的公寓房地产价格存在差异。平均CVI为1.0952，G-SEED认证公寓的房地产价格比非认证公寓高9.52%。 5.结论
G-SEED用于评估建筑物在其生命周期内的可持续性。许多研究都是为了分析G-SEED的环境和社会效益。然而，对G-SEED经济方面的定量分析仍然缺乏；因此，本研究的目的是评估G-SEED在经济效益方面的有效性。为此，本研究对G-SEED认证和非认证公寓的房地产价格进行了比较分析。
在进行比较分析之前，进行了正态性检验，以确保总体的概率分布符合正态分布曲线。在确认正态分布后，进行单样本t检验，以确定有无G-SEED的公寓的房地产价格差异。单样本t检验结果表明，两组之间的差异具有统计学意义，概率值为0.000。G-SEED认证公寓的房地产价格比非认证公寓高9.52%。
根据分析，得出的结论是，G-SEED认证公寓的房地产价格高于非认证公寓。这是由于G-SEED认证公寓具有节能系统、低维护成本和各种激励措施。在这方面，G-SEED认证公寓的价值高于非认证公寓。此外，这一趋势在首尔比延南地区更为明显。这可能是由其他变量引起的，例如靠近市中心，因为首都地区有许多交通系统，如地铁、轻轨和快速公交。
要获得绿色建筑证书，需要在所有七个G-SEED评估类别中进行大量改进，这涉及大量投资，并不可避免地从时间和成本角度影响整个建筑生命周期。根据本研究的结果，收购G-SEED的投资被认为是值得的，因为它可以对房地产公寓价格产生积极影响。
本研究的主要目的是评估G-SEED认证和非认证公寓之间是否存在经济价值差异。为了最大限度地减少其他变量（如建造年份、建筑面积、到学校的距离等）的物理特征的影响，在认证公寓的1公里范围内选择了具有类似特征的非认证公寓。然而，值得一提的是，在未来的研究中应考虑控制变量，以便进行进一步的调查。
