編集者によると、最近、A株の不動産プレートがひっそりとスタートし、わずか15取引日で不動産指数の上昇幅は25%を超えた。先週金曜日、複数のポンドの利益政策が発表されたことに伴い、不動産株は再び上昇した。証券時報・データ宝が不動産プレートの各ビッグデータを全面的に整理したところ、政策面、ファンダメンタルズ、資金などの技術面にかかわらず、良い信号が出ていることが分かった。

5月17日、不動産市場はポンド高を迎えた。

この日、全国で住宅保証業務を着実に行うビデオ会議が北京で開催され、中国共産党中央政治局委員、国務院副総理の何立峰氏が会議に出席し、演説した。何立峰氏は、商品住宅の老朽化リスクの処理の難関攻略戦をしっかりと戦い、住宅の保証、保管量の商品住宅の消化などの重点活動を着実に推進することを強調した。

同時に、不動産貸付政策はさらに最適化された。中国人民銀行と金融監督管理総局は共同で文を送り、個人住宅ローンの最低頭金比率を調整し、第1セットの住宅商業性個人住宅ローンの最低頭金比率を15%以上に調整し、第2セットの住宅商業性個人住宅ローンの最低頭金比率を25%以上に調整することを明らかにした。同日、中国人民銀行は5月18日から個人住宅積立金貸付金利を0.25ポイント引き下げたと発表した。全国レベルで初めての住宅と2軒の住宅商業的個人住宅ローン金利政策の下限を撤廃する。

多く迅速にフォローアップして実行する。河南省、江西省、合肥市、成都市、蘇州市、武漢市などは、積立金貸付金利を引き下げ、多地預金貸付金を2025年1月1日に調整すると通知した。北京、上海、広州、深センの4つの一線都市は前後して個人住宅積立金貸付金利の引き下げを宣言した。

緩和不動産政策

利好A株の動き

利益政策の集中的な打ち出しも、株式市場で大きな反響を呼んでいる。5月17日、主力資金が不動産株に大挙流入し、A株の不動産プレートが全面的に爆発し、上証指数の大幅な回復を牽引した。香港株では、景瑞控股が230%超上昇し、広東港湾控股、建業不動産などの株がいずれも40%超上昇した。海外市場では、中概株房が320%超上昇し、中概株の上昇幅のトップに立った。

国民経済の基幹産業として、過去5年間、不動産産業の増加値は7兆元を超え続け、全国GDPの6%前後を占めている。不動産業界の健全な発展は経済成長に顕著な推進作用がある。過去15年、我が国の不動産業界の周期的な変化は経済の変動を目撃し、その間に不動産業界も何度も低迷を経験し、緩和的な不動産規制政策の下で不動産業界は回復し、A株市場も段階的な上昇期を迎えた。

証券時報・データ宝の統計によると、2008年以来、我が国政府は「4兆投資計画」（2008年）、「930ニューディール」（2014年）、「330政策」（2015年）など不動産関連の政策を打ち出しており、政策が出された後、株式市場の多くは上向きの勢いを迎えている。

例えば2008年11月5日、国常会は今後2年間で4兆元を投資して経済を刺激することを決定し、その中で不動産への影響は：保障的な安住プロジェクトの建設を加速する、低家賃住宅の建設支援に力を入れ、バラック区の改造などを加速させる。政策が発表された日、上証指数は3.16%上昇し、その後、株式市場は底から徐々に曇りを出し、2008年11月5日から翌年8月3日まで、上証指数の上昇幅は100%を超えた。

2015年3月30日、財政部、国家税務総局は「個人住宅譲渡営業税政策の調整に関する通知」を発表し、個人が2年以上（2年を含む）の一般住宅を購入して対外販売する場合、営業税を免除することを提案した。これまでは5年だった。この日、上証指数は2.59%上昇し、同年3月30日から6月12日まで、上証指数の累計上昇幅は40%近くに達し、A株大牛市期間に当たった。

今回の規制政策が公布される前に、全国の多くの地域で個性的な住宅政策が事前に制定されていた。例えば深センは5月6日、住宅購入制限政策の最適化、企業・事業体の商品購入住宅政策の調整、中古住宅取引の利便化などの面から不動産政策をさらに最適化する通知を発表した。深セン市不動産仲介協会のデータによると、5月6日から12日にかけて、深センの中古住宅の契約件数は1350戸を超え、前月比200%以上増加した。

14社のA株住宅企業

第1四半期の負債率の低下

2020年以降、不動産業界の会社全体の利益規模は下落を続け、2023年末現在、総資産が千億元を超える不動産上場企業（A株、香港株を含み、うち香港株は総負債と総権益で計算）は54社あり、ほとんどが不動産開発会社である。そのうち国有住宅企業は22社。総資産が1兆元を超える住宅企業は4社あり、それぞれ万科A、保利発展、緑地ホールディングス、華潤置地であり、そのうち万科Aの総資産は1兆5000億元を超え、2024年第1四半期末現在も1兆4600億元である。緑地ホールディングスの総資産は1兆1900億元で、2024年第1四半期末現在、総資産はやや上昇している。

中央企業の中国海外発展と招商蛇口の総資産はいずれも9000億元を超え、そのうち招商蛇口の今年第1四半期末の総資産は100億元を超えた。

総資産が千億元を超える住宅企業のうち、万科A、保利発展、新城ホールディングスなど14社のA株会社の今年第1四半期末の資産負債率は昨年末より低下し、国有企業が5割を占めた。

20社の住宅企業

2024年の業績予想が上方修正

利益政策の発表に伴い、各機関は相次いで不動産会社の格付けを引き上げ、業績目標を引き上げた。

データ宝の統計によると、2024年第1四半期末と比べ、最新の総合評価（5月17日現在）が引き上げられた不動産会社は18社で、天地源、南京高科、栖霞建設、特発サービスなどを含め、4社はいずれも地方国有企業に属し、後の3社の格付けは第1四半期末の「買い」から現在の「買い増し」に引き上げられた。

実際、不動産プレートが反発を始めて以来、機関の業界株への関心は明らかに増加している。4月25日現在、合計17件の不動産株取得機関が格付け「買い」を行い、保利発展、濱江グループ、華発株式格付け機関の数は10社を超えた。また、私は私の家、万業企業が機関から初めて注目され、推薦されたことを愛しています。

一方、20社の同期取得機関は2024年の純利益の増加幅予測値（一致予測）を上方修正し、そのうち香港株は金茂サービス、美の置業、華潤置地など7社だったが、2024年の純利益の増加幅目標値はいずれも低かった。A株会社は13社で、予測増幅判断によると、そのうち5社の2024年の純利益は黒字に転じ、それぞれ天地源、栖霞建設、大悦城、華僑城A及び首開株式である。2024年3月31日、華連ホールディングスは一致して純利益の4.59%増を予測し、5月17日には一致して264.42%の純利益の増加を予測した。

また、最新の収益機関が業績の増加幅を一貫して予測している会社のうち、純利益がわずかに下落している会社は少数にとどまり、残りの会社は2024年に強い業績の反発局面を示している。

出来高は明らかに拡大した

不動産株の買い換え率が8年ぶりの高値

政策の支持の下で、不動産株はますます投資家の愛顧を受け、成約は明らかに拡大した。5月17日、不動産業界の出来高は542億6400万元に達し、2023年以来最高の1日出来高となり、業界指数はさらに7.37%の上昇幅でリードしている。延長線を見ると、不動産業界は13取引日連続で1日当たりの出来高が100億元を超え、その間、業界指数は累計27.84%上昇し、全体の出来高は上昇した。

不動産業界の成約が活発であることは、ハンドオーバ率にも表れている。時価総額加重平均で業界全体のハンドオーバ率を計算すると、5月17日のハンドオーバ率は4.92%に達し、2016年以来の高値を記録し、取引の活発さは大幅に向上した。歴史的に見ると、2016年以来、不動産業界では20取引日の交換率が3%を超え、高い交換率の日付が多く上昇し、当日の平均は2.23%上昇した。また、不動産業界は一般的に3月から5月の年報発表前後に活発で、次は7月から8月半の年報発表ノードである。

不動産業界の成約が活発で、不動産株は竜虎ランキングの常連になった。データによると、今年に入って不動産業界の個人株は200回ランクインし、4月25日のリバウンド以来70回ランクインし、総数に占める割合は35%に達した。月別に見ると、5月は過去10取引日だけで、不動産業界の株がランクインした回数は2月に次ぐ52回に達した。

3種類の資金を共同で追加する不動産株

政策の継続的なプラスアルファは、業界に「強心剤」を注入し、投資家の自信を大いに強めた。不動産業界の反発が続いていることから、複数の資金がA株の不動産株に純流入し続けている。データ宝の統計によると、4月25日以来、主力資金の累計純流入額は不動産業界に48億8400万元に達し、そのうち4月29日、5月10日の純流入額は20億元を超えたが、年初から4月24日までの純流出額は172.1億元で、主力資金の還流が明らかになった。

対照的に、レバレッジ資金は不動産株の配置が早い。データによると、2月19日以来、不動産業界の融資資金は純流入に転換し、現在までの累計純流入額は16億9500万元で、そのうち万科A、華発株式、招商蛇口、濱江グループ、万通発展、城建発展融資の純購入額はいずれも1億元以上だった。

不動産業界の成約の活発さも外資の参加を引きつけた。データによると、4月25日以来、陸股通の不動産個人株に対する保有数は明らかに上昇し、最新では25億6800万株に達し、年内の安値から15.57%増加した。業界トップは何度も北上資金トップ10の活発な株ランキングに入っており、例えば保利発展が5月17日に北上資金の純購入額を獲得して5億元を超えた。

機構は一般的にニューディール効果をよく見ている

機構は一般的に最近の不動産政策をよく見ており、保有不動産は急速に消化され、頭金の割合が低下して住民の住宅購入需要を活性化させ、不動産業界は回復を加速させる見込みだと述べている。

中信建投証券によると、需要側から見ると、一線都市では相次いで購入制限が緩和され、杭州、成都などの中核2線都市では全面的に購入制限が撤廃され、頭金比率、貸付金利が過去最低水準に引き下げられた。供給側から見ると、在庫が高すぎる都市の新規土地譲渡を制限し、ストック住宅の買収、「古いものと新しいものを交換する」などの手段を用いて積極的にストックを活用している。政策の支持の下で、不動産市場の活発さは持続的に高まり、ファンダメンタルズは底を築くことが期待されている。

海通証券は、次の段階ではより安定した需要があるか、在庫を除去し、供給を下げる政策が登場し、業界の長期的な健康と安定に有利であると考えている。現在の不動産プレート全体の評価レベルは低すぎて、良質な会社の競争力は徐々に現れていくだろう。

中国銀河証券によると、政策が集中的に打ち出した好効果の下で、投資家の気持ちは奮い立たせ、A株市場にパルス相場をもたらすことが期待されている。同時に、地方政府が未分譲住宅を購入するなどの措置は、不動産の在庫除去の推進に役立ち、不動産の在庫除去による国内経済の抑制力が緩和され、A株市場のファンダメンタルズにも一定の支持作用を提供することが期待されている。