4月30日に開催された中国共産党中央政治局会議は、ストック不動産の消化と増量住宅の最適化のための政策措置を統一的に検討することを提案した。人民銀行は5月17日、金を含む不動産金融の「政策パッケージ」を発表した。中国人民銀行の陶玲副総裁は同日の国務院政策定例ブリーフィングで、「中国人民銀行は真剣に貫徹・実行し、中央銀行の貨幣政策とマクロ慎重管理機能の位置づけに立脚し、次の4つの政策措置を打ち出した。第二に、全国レベルの個人住宅ローンの最低頭金比率を下げ、最初のスイートルームの最低頭金比率を20%以上から15%以上に調整し、2つのスイートルームの最低頭金比率を30%以上から25%以上に調整しない。第三に、全国レベルの個人住宅ローン金利政策の下限を撤廃する。第四に、各期限品種の住宅積立金貸付金利を0.25ポイント引き下げた。

一括政策のメリットは住宅購入者の予想を満たす

潜在的な住宅購入者の市場参入が期待される

人民銀行は17日、全国レベルで初めての住宅と2軒の住宅商業性個人住宅ローン金利政策の下限を撤廃し、個人住宅積立金ローン金利を引き下げ、個人住宅ローンの最低頭金比率政策を調整することを提案した。

「今回の政策は非常に力を入れている」と仲量聯行大中華区首席経済学者及び研究部のポンペイ総監はフィナンシャル・タイムズ紙の記者に分析し、この政策「組合せ拳」は住民の頭金負担とコストを下げ、住宅購入能力と意欲を高め、需要側から不動産市場の安定回復により適切な通貨信用環境を作り出すのに役立つと述べた。

インタビューを受けた専門家は、新たな支持政策は前期政策の持続と拡大であり、金融支持をさらに高めたとみている。市場関係者は、「人民銀行はこの時、政策を調整し、総合的に複数の要素を考慮した。」

ある市場関係者はフィナンシャル・タイムズ紙の記者に対し、地方政府が不動産市場をさらに安定させるには新たな政策空間が必要だと述べた。現在、不動産市場は回復の過程にあり、住宅企業には流動性の圧力がある。地方政府も積極的に取り組み、地元の住宅企業の困難な対応を支援している。

フィナンシャル・タイムズ紙の記者によると、多くの地方政府は現地の住宅ローン金利の下限を撤廃しようとする意欲が強い。業界関係者は、全国のほとんどの都市が住宅ローン金利の下限を撤廃すれば、将来的に住宅ローン金利が明らかに低下し、剛性と改善的な住宅購入需要を引き続き放出し、住宅企業の返金圧力を緩和するのに役立つと判断した。

前期不動産貸付政策の最適化実践は今回の調整に有利な条件を作り出した。2022年12月、人民銀行は住宅ローン金利の動的調整メカニズムを構築し、地方政府はこのメカニズムに基づいて現地の住宅ローン金利の下限を取り消すかどうかを自主的に選択することができ、実際にはすでに条件付きの取消実践を開始している。今年4月末現在、全国343都市のうち67都市が最初の住宅ローン金利の下限を撤廃した。金融機関によると、これらの都市の住宅ローン金利の下限が撤廃されると、金利は一定の下押しがあるが、市場は十分な競争を経て新たな比較的安定した均衡レベルを形成し、現地の新規住宅ローンの発行に牽引作用があるという。

市場専門家は、今回の政策調整後、住宅ローン金利の下限を撤廃する都市がさらに多くなり、現地の下限を個別に保留するホットな都市の自主定価空間も明らかに拡大すると予想している。

ある専門家はフィナンシャル・タイムズ紙の記者に対し、新政策は圧倒的多数の都市が住宅ローン金利の下限を撤廃することを牽引し、各地の住宅ローン金利と住宅購入者の負担が明らかに低下する見通しだと分析した。業界関係者の試算によると、政策が実施された後、ほとんどの都市の住宅ローン金利は0.3から0.4ポイント低下する可能性がある。100万元の融資、30年の期限、等額元利返済方式に基づいて計算すると、総利息支出は7万元余り減少することができる。市場関係者はさらに推計し、改善需要住宅の金利支出はさらに減少するだろう。

銀行にどのような影響がありますか。業界の専門家によると、銀行は「量的に価格を補う」ことで安定した経営を維持できるという。将来的には、住宅ローンは依然として銀行の最も良質な資産であり、政策の実施は銀行の住宅ローンの新規発行量の増加を牽引し、金利低下による利息収入の減少をある程度補うことができると予想されている。

フィナンシャル・タイムズ紙の記者は、一部の仲介機関によると、多くの地方政府が続々と購入制限措置を緩和したり撤廃したりした後、不動産市場の熱が回復し、杭州、深セン、北京などの都市部の新築住宅の取引量が上昇し、仲介業者の住宅購入量はさらに明らかに増加した。「一部の潜在的な住宅購入者はこれまで、より強力な不動産支援政策の発表を待っており、『もう少し待って』という心理状態があった。人民銀行の一括政策が登場した後、住宅購入者の政策予想をある程度満たし、需要を解放する」と専門家は分析している。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員はフィナンシャル・タイムズ紙の記者に対し、「現在、多くの都市で住宅価格が下落しており、今回の頭金比率低下政策と金利調整政策を重ね合わせると、今後の月給圧力は多くの人にとって明らかに軽減されるだろう」と述べた。これは若者、新市民の住宅購入に大きな激励効果がある。「昨年以来のデータを見ると、住宅購入者は剛性を主とし、主に中古住宅源を購入しており、これは新築住宅と中古住宅源の循環を促進し、在庫を除去し、取引感情を活発にし、価格体系を安定させる上で重要な意義がある」と李宇嘉氏は述べた。

生存量を重視する

「三大プロジェクト」建設と合力

人民銀行はこの日、国務院政策定例ブリーフィング会で、地方政府が合理的な価格で建設した未販売住宅を購入して保障住宅として使用することを支援するための保障住宅再貸付の設立を発表した。政策は市場の注目を集めている。

陶玲氏は、新たに創設された構造的な金融政策ツールとして、「政府主導、市場化運営」の考え方に基づき、人民銀行が低コストの再融資資金を提供し、21の全国的な銀行機構が市場化の原則に基づき、都市政府が選定した地方国有企業に融資を行い、建設された未販売分譲住宅を合理的な価格で買収することを支持し、保障住宅として使用する。

陶玲氏によると、保障住宅の再融資規模は3000億元、金利は1.75%、期限は1年、4回延長できる。交付対象は国家開発銀行、政策銀行、国有商業銀行、郵便貯金銀行、株式制商業銀行など21の全国的な銀行である。銀行は自主的な意思決定、リスク自己負担の原則に基づいて融資を行う。人民銀行は貸付元金の60%に基づいて再貸付を行い、銀行の貸付5000億元を牽引することができる。

「今回の政策の目玉は生存量を生かすことだ」とある業界専門家はフィナンシャル・タイムズ紙の記者に対し、今回の中央銀行は適時に専門の再貸付ツールを設立し、地方国有企業の保有量住宅の買収を保障住宅として使用することを支持し、党中央の政策決定の実行と地方政府の積極的な生存量住宅リスクの解消に対する支持を体現していると述べた。

今回の再融資で買収を支援した建設された未販売分譲住宅の用途は、保障住宅の配給や賃貸として使用される。フィナンシャル・タイムズ紙の記者調査によると、鄭州、南京、珠海などの国有企業はすでに先に直接買収、古いものと新しいものを交換するなどの方法で貯留住宅の脱化に参加することを試みており、初歩的な統計によると、現在各都市が発表している計画による住宅買収は1万軒を超えている。

これまでも専門家からは、保障性住宅の供給を増やすことが大きな方向であり、不動産需給関係の変化を背景に、保有住宅の買収を通じて保障性用住宅に変更することで、一挙に多くの利益を得ることができるとアドバイスされてきた。

市場関係者の分析によると、一方で、これは商品住宅市場の在庫解消を加速させ、金融機関の支援を受けて地方国有企業が市場化して買収に参加するよう誘導するのに役立ち、団体の購買力を迅速に形成し、在庫量のある商品住宅の解消速度を加速させることができるという。現在、不動産在庫量が多く、脱化周期が長い都市に対して、一定の支持作用を果たすことができる。一方、保障性住宅市場の供給を強化し、生存量を生かすことによって、現在の不動産市場における商品住宅の供給が多く、保障性住宅の供給が少ない構造的な矛盾を緩和し、サラリーマン所得層の住宅難をよりよく解決するのに役立つ。

注目に値するのは、人民銀行が国務院政策定例ブリーフィングで紹介した、保障性住宅の再貸付操作は既存の構造的通貨政策ツールと一致している。金融機関は地方国有企業の申請に基づいて、リスク自己負担の原則に基づいて、融資条件及び融資を行うかどうかを自主的に決定する、銀行は合格した融資があった後、人民銀行に再融資を申請した。

また、業界関係者によると、ツールが関与する異なる市場主体間の取引意思決定は平等な協議、自主的な自主的な原則に従い、各段階で体現され、地方政府は現地の不動産市場の実際の状況と結びつけて、参加するかどうかを自主的に決定することができる、保障グループは、配給やリースに参加するかどうかを自発的に選択することができる。地方政府に選定された地方国有企業は買収主体として、買収された不動産を購入するかどうかを自主的に決定する権利があり、買収された不動産企業は不動産を売却するかどうかを自主的に決定することができ、銀行は買収主体に融資するかどうかを自主的に決定することができ、取引価格も各方面などの協議に参加するものである。

「保障的住宅再融資は地方政府の隠れた債務を増加させない」と業界関係者は述べた。今回の政策調整では、地方国有企業は都市政府が選定し、選定された地方国有企業及び所属グループは政府の融資プラットフォームではなく、買収資金は賃貸経営収入と将来の住宅販売収入を通じて回収してはならないことが明確に要求された。

住宅保証の仕事を確実に行う

住宅購入者の合法的権益を保障する

上述の4つの政策のほか、複数の不動産新政が今回の国務院政策定例ブリーフィングで発表された。金融監督管理総局の肖遠企副局長は、金融監督管理総局などの部門が『都市不動産融資協調メカニズムの役割をさらに発揮させて不動産プロジェクトの合理的な融資需要を満たすことに関する通知』を発表し、都市不動産融資協調メカニズムを確立し、健全化し、引き続き都市施策を堅持し、都市を主体とし、プロジェクトを中心とし、継続すべきプロジェクトの融資と竣工交付を全力で支持し、住宅保証を確実に行い、住宅購入者の合法的権益を保障する。

住宅保証の仕事を確実にしっかりと行い、住宅購入者の合法的権益を保障するために、住建部は金融監督管理総局などの部門と共同で都市商品住宅プロジェクトの住宅保証の堅塁攻略戦の仕事方案を公布し、仕事方案は3つの方面の要求を重点的に把握する：第一に、住宅保証の仕事をしっかりと行い、住宅購入者の合法的権益の保障を根本的な出発点と帰着点とし、市場化、法治化の原則。第二に、住宅保証をしっかりと行い、都市部の不動産融資協調メカニズムを十分に活用し、プロジェクトを「ホワイトリスト」に組み入れて融資支援をしなければならない。第三に、住宅保証の仕事をしっかりと行い、地方政府、不動産企業、金融機関の各方面の責任をしっかりと押さえなければならない。

住建部の董建国副部長は、1つは底数を把握することだと紹介した。都市政府は本市がすでに販売されている商品住宅を建設しているプロジェクトを全面的に調査し、大まかな基礎を行い、交付しにくいプロジェクトをロックし、存在する問題を正確に把握し、プロジェクト台帳を構築しなければならない。二つ目は分類処理である。都市政府は市場化、法治化の原則に基づいて、プロジェクト開発企業に「一プロジェクト一策」の処置案を制定するよう指導しなければならない。第三に、司法支援。司法処理を行う必要がある項目について、地方人民法院は関連案件を適時に受理し、司法処理の効率を高める。難関攻略戦プロジェクトに対して慎重に財産保全措置をとり、プロジェクト建設の引き渡しを支持する。第四に、長期的かつ効果的なメカニズムを構築することである。一方、現在の住宅販売を力強く秩序立てて推進し、「ホワイトリスト」融資政策を通じて、商品住宅プロジェクトが現在の住宅販売条件に達することを支持する、一方、前売りを継続して実行する場合は、プロジェクトの前売り資金の監督管理を厳格にし、新たなリスクの発生を防止する。

自然資源部は広範な調査研究の基礎の上で、遊休土地を適切に処理し、生存量の土地を活性化させる政策措置を打ち出し、地方政府が実際から出発し、適宜回収、買収などの方法ですでに譲渡された遊休量住宅用地を適切に処理することを支持し、企業の困難解消を支援する。同時に、土地の節約・集約利用を促進し、リスクの解消を防ぎ、不動産の質の高い発展を支援する。