对近期房地产政策的点评：上海5.27新政有力提振信心 长三角楼市或率先企稳回升

　　事件：1）5 月17 日，央行调整优化购房政策，包括降低首付比例、降低公积金贷款利率等。2）5 月27 日，上海优化调整房地产市场政策，包括降低非沪籍居民购房社保年限、降低首付比例和按揭利率下限等。3）6 月7 日，上海第三批次商品住房用地出让公告取消溢价率10%的上限要求。4）6 月25 日，中证全指房地产（931775.SCI）1.17%，招商3.3%，发展1.2%

   　　点评：上海5.27新政有力提振信心，楼市情绪传导，长三角楼市或率先企稳回升。

   　　1）上海5.27 新政有力提振楼市信心。我们认为：央行5 月17 日政策调整力度较大，个人首套商贷首付比例及5年以上公积金贷款利率均降至历史最低水平，将有效提升居民购房意愿；上海5 月27 日楼市新政在限贷、限购方面调整力度较强，将有效激发本地需求；上海2024年以来土地市场较为火热，取消土拍溢价率10%上限要求，后续上海土拍市场值得期待。

   　　2）决策层重点关注长三角一体化发展。2018 年11 月5 日，习近平总书记在首届中国国际进口博览会上宣布，支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略；2023 年11 月30 日，习近平总书记在上海主持召开深入推进长三角一体化发展座谈会；2024 年4 月30 日，习近平总书记主持中共中央政治局会议，审议《关于持续深入推进长三角一体化高质量发展若干政策措施的意见》，指出要深刻领会党中央战略意图，推动长三角一体化发展取得更大突破，更好发挥先行探路、引领示范、辐射带动作用；6 月5 日，2024 年度长三角地区主要领导座谈会在浙江省温州市举行；6 月22 日，三省一市市场监管局局长共同签订推进共建“信用长三角”框架协议。长三角一体化持续推进，长三角楼市发展潜力也不断提升。

   　　3）上海楼市情绪有望传导，长三角楼市或率先企稳回升。5 月27 日新政后，上海楼市表现较好，6 月1 日至23 日，上海新房成交6,643 套，环比+18%（较5.1-5.23，下同），二手房成交19,664 套，环比+65%；同为长三角重点城市，杭州新房成交3,389 套，环比+71%，二手房成交4,124 套，环比+38%；随着政策效果逐步兑现，以及上海楼市情绪传导，长三角楼市有望率先企稳回升。

   　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。

   　　供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募房地产投资信托基金积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

   　　3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募房地产投资信托基金利于产业园资产重估，关注上海临港。

   　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。