房地产行业“517新政”点评：重大转变 方向明确 力度空前

核心观点：

   　　“517 新政”点评：重大转变，方向明确。根据国务院、央行官网，5月17 日““工作”（以下简称“517新政”），新政核心内容分为两方面，一是去库存，政府可通过调规、换地、收购的方式，帮助企业化解“低效库存”，对于“现房库存”，支持地方国企以需定购后用作配售/配租保障房，央行按照按照贷款本金的60%发放再贷款3000 亿元，可带动银行贷款5000亿元。第二部分是提升购买力，在全国范围首套/二套首付比例下限下降5%至15%/25%，下调公积金利率25个基点，2.85%取消住房商贷利率下限。

   　　需求端政策强度分析。第一，“517 新政”15%的首套首付为03 年以来最低，25%的二套首付为07 年以来的最低。第二，24立方米首套按揭贷款利率为3.59%，LPR 91折，如果按照历史上最低7折计算，利率将下降82个基点，2.77%第三，本轮周期公积金利率累计2个密码子（累-40bp），14-16个密码子（累-125bp）

   　　购房总负担率降至历史最低。假设房屋总价不变（100 万元），对于限购城市来说，首付+前5 年/30 年贷款还款金额的总负担，从21 年9 月的54.5 万元下降至24 年5 月的38.2 万元，累计下降幅度为30%，若按揭利率进一步下降40bp累计下降幅度将达32%，降首付及利率对于购买力的提升作用明显。考虑房价、收入的影响后，衡量购房总负担率（首付/收入+前5 年还款/收入）降至3.0倍，2008年版（3.2倍）利好因素的叠加，量变引发质变，行业量价有望企稳复苏。

   　　地产行情复盘及展望。14-16 年周期，地产板块收益有4个阶段：政策博弈、预期落地到量价齐升、再次放松到投资企稳、投资企稳后的补涨阶段，四个阶段对应软件地产板块收益分别为+22%、+128%、+40%、+14%，收益最大的阶段为第二阶段预期落地到量价齐升。本轮周期（22-26 年）预计也将有3 个阶段，“517 新政”有望实现从政策博弈到量价齐升的过渡(第一阶段向第二阶段过渡），也就是对应上一轮周期涨幅最大的一个阶段，预计行业量价齐升前估值修复空间为1xNAV（1.4xPB）优质房企积极优化货值结构，新货占比提升，盈利底或先于价格底出现，A类股推荐：招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、金地集团、首开股份、新城控股；H（H）股推荐：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团；H（H）以下简称“城市”、“中国”、“中国”、“中国”

   　　风险提示。政策落地规模、节奏、效果等不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。