房屋买卖定金生效的条件是： （ 一）房屋买卖合同有效成立后，具备法律效力； （ 二）定金的约定必须订立合同且采取书面形式； （ 三）定金的总给付额不得超过房屋买卖合同中房屋价款总额的 20%。 法律依据： 《 民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的， 视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合 同目的，应当双倍返还定金。
