公募房地产投资信托基金二级市场又现深度调整，不同类型产品出现分化

《每日经济新闻》获悉，上周公募房地产投资信托基金在二级市场的业绩再次出现了大幅下挫。

风力数据显示，上周全市场已上市的29只产品中，环比上涨的仅有5只，其中涨幅最大的也只有1.31%。但环比下跌的产品达到24只，占比超过八成。其中有两只公募房地产投资信托基金占10%此外还有多只产品单周下跌超过4%。

值得注意的是，虽然整体来看全部房地产投资信托基金板块均环比出现了下跌，但不同类型的产品还是有明显分化。例如，所有房地产投资信托基金子板块中，仓储物流房地产投资信托基金，8.9%高速公路房地产投资信托基金虽然也出现了环比下跌，但跌幅仅为0.74%。有分析指出，公募房地产投资信托基金当前的预计分派率优于对应行业的平均股息率，特别是高速公路和保障房房地产投资信托基金在当前经济环境下显示出较高的投资性价比。

二级市场又现深度调整，两只产品跌幅超10%

上周，公募房地产投资信托基金二级市场再次出现大幅下挫。

风力数据显示，上周全市场已上市的29只产品中，环比上涨的仅有5只。涨幅最大的是1.31%的华泰江苏交控房地产投资信托基金其余产品涨幅都在1%以内。

但反观下跌的产品，数量达到了24只、占比超过八成，也体现出市场的深度调整。有两只公募房地产投资信托基金占10%，回报率14.71%的嘉实京东仓储基础设施房地产投资信托基金、房地产投资基金13.91%的华安张江产业园房地产投资信托基金

究其原因，或与嘉实京东仓储基础设施房地产投资信托基金武汉项目续租价格下滑有关。虽然嘉实基金在1月4日的公告中表示，结合市场调研情况，武汉项目目前续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%，不过1月4日、1月5日该基金在二级市场下跌了约10%。

同样在上周出现大幅下跌的还有华安张江产业园REIT公司1月5日华安基金公告称，华安张江产业园房地产投资信托基金3个交易日累计跌幅11.15%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自1月5日上交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

华安基金还在公告中表示，截至公告发布之日，华安张江产业园REIT公司投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息，亦未发现对基金有重大影响的舆情信息

除了这两只产品，还有多只产品单周下跌超过5%，中国房地产投资信托基金-9.88%，-8.06%的博时蛇口产园房地产投资信托基金-7.84%的东吴苏园产业房地产投资信托基金-5.11%建设中关村(000931)房地产投资信托基金等

仓储物流类房地产投资信托基金下跌显著，高速公路和保障房房地产投资信托基金

虽然上周全部房地产投资信托基金板块都出现了下跌，但幅度却出现分化——具体来看，分别为-0.74%（高速）、-1.94%（保障房），-3.03%（环保）、-3.74%（能源）、-5.43%（产业园）、-8.99%（仓储）。

再把时间维度拉长来看，根据华泰证券(601688)统计，近一个月环保、高速公路、能源类房地产投资信托基金价格上涨，平均涨幅分别为5.05%，1.75%，1.34%；保租房、产业园、仓储类房地产投资信托基金价格下跌，平均跌幅分别为1.14%，7.35%，3.78%。

有业内人士指出，公募房地产投资信托基金当前的预计分派率优于对应行业的平均股息率，特别是高速公路和保障房房地产投资信托基金在当前经济环境下相对更为稳定，显示出较高的投资性价比。

中信建投也在研报中表示，2024年首周，华安张江、嘉实京东、华夏越秀、华夏中交建等多只房地产投资信托基金，2023年年四季度运营数据或近期经营情况，对二级市场表现影响较大，预计后续其他房地产投资信托基金也将陆续披露，建议重点关注披露所反映的经营景气度变化及其对于市场的影响。

从流动性上来看，上周房地产投资信托基金总体成交活跃度下降。周内总成交额为4.14亿元，环比下降10.0%，产权和经营权成交额分别为2.6和1.54亿元，环比分别变化了-12.1%和-6.1%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类房地产投资信托基金上周的成交额分别为1.38亿元、0.52亿元、0.65亿元、0.37亿元、0.32亿元、0.9亿元，环比分别变化了-3.9%、-25.8%、-25.7%、-9.9%、-12.6%、10.6%，其中成交额最大的房地产投资信托基金类型是园区基础设施，占比33.4%。

换手率方面，上周房地产投资信托基金6.4%，4.1%细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类房地产投资信托基金的换手率分别为7.2%、6.8%、8.5%、6.4%、10.4%、3.7%，环比分别变化了-4.1%、-25.4%、7.7%、-9.2%、-15.6%、12.8%。