T型大众媒体人们纷纷猜测，美国以及其他国家正处于即将破裂的“房地产泡沫”之中。Barrons，金钱杂志，以及《经济学人》所有人都发表了最近的专题报道，内容涉及房价的非理性上涨以及崩盘的可能性。《经济学人》已发表了一系列文章，标题包括《热空气中的城堡》、《纸牌屋》、《泡沫危机》和《赌房子》。这些报道必然引起公众的关注。但我们如何知道房地产市场是否处于泡沫之中？
“泡沫”一词被广泛使用，但很少有明确的定义。我们认为，在其广泛使用中，该术语是指公众对未来价格上涨的过度预期导致价格暂时上涨的情况。在房价泡沫期间，购房者认为，他们通常认为对他们来说过于昂贵的房子现在是可以接受的购买，因为他们将得到进一步大幅上涨的价格补偿。他们不需要像其他人那样存那么多钱，因为他们希望房子的增值能为他们省钱。在房地产泡沫期间，首次购房者可能还担心，如果他们现在不买，以后就买不起房子。此外，如果人们认为房价不太可能下跌，当然也不太可能长期下跌，那么价格大幅上涨的预期可能会对需求产生强烈影响，因此，几乎没有与房屋投资相关的感知风险。[结束第299页]
如果对未来房价快速稳定上涨的预期是买家的重要动机因素，那么房价本身就不稳定。价格不可能永远快速上涨，当人们意识到价格已经停止上涨时，对他们接受高房价的支持可能会瓦解。然后，由于需求减少，价格可能会下跌：泡沫破裂。
最近，房地产泡沫的至少一个方面——价格的快速上涨——已经清晰可见。例如，经济学家情报局（Economist Intelligence Service）的数据显示，2000年后，除德国和日本外，世界上几乎所有发达经济体的房价都出现了快速飙升。在其中一些国家，房价与租金比率和房价与平均收入比率处于1975年开始数据以来的最高水平。1
但仅仅价格快速上涨的事实本身并不是泡沫的确凿证据。仍然必须回答的基本问题是，对未来价格大幅上涨的预期是否会支撑市场，这些预期是否足够显著，从而在潜在购房者中引发焦虑，以及是否对这些预期有足够的信心来激励行动。
此外，基本面的变化可能是增长的主要原因。正如我们将要展示的那样，收入增长本身就解释了大多数州最近房价上涨的模式。利率下降清楚地解释了最近全国范围内大幅上涨的原因；它们还可以解释一些由于包括土地在内的住房供应弹性的差异而导致的国家间升值差异。
为了阐明当前的繁荣是否是泡沫，以及它是否有可能破裂或收缩，我们提出了两个新的证据。首先，我们分析了1985年至2002年71个季度的美国州级房价和包括收入在内的“基本面”数据。
其次，我们介绍了2003年对2002年在洛杉矶、旧金山、波士顿和密尔沃基四个大都市地区购房者进行的一项新问卷调查的结果。这项调查复制了我们1988年在这些大都市地区所做的一项调查，当时正值另一个所谓的房地产泡沫时期，之后许多城市的房价确实大幅下跌。因此，新调查的结果可以进行比较[结束第300页]目前的情况。我们的调查还允许我们比较大都市地区。。。
